央企改革渐入佳境,股权变化有想象空间。由于诚通集团的定位从过去管理多个产业板块的实业控股公司向资产为主的金控平台转型,中储的股权变化值得想象。首先,中储已引入诸如普洛斯这类国际行业龙头进行战略参股,未来不排除进一步引入战略投资者。第二,诚通作为资本平台,不一定需要直接控股中储这类实体企业,未来中储的控制权变化或将展开。
   
土地循环开发的模式持续贡献利润,潜在价值被低估。中储股份的原有仓储物业及土地大都设在城市中心地带,几乎所有的公司土地资产都将存在继续被政府收购并支付补偿款项的可能性,而公司近1000万平方米,按工业用地价值计算为110亿的地产存量将以赔偿金的形式表现为持续释放的非经常性收益项目,稳定产生利润。过去市场简单的将拆地补偿定位为公司的偶然性收益,但是由于公司的特殊模式和地位,造成公司一方面会持续有拆地补偿收益,另一方面土地资源也会不断增加,非常类似于房地产公司的土地开发模式,因此,我们认为公司持续的拆地补偿利润需要进行重估。
   
公司向现代物流地产商转型值得期待。电商由C2C 向B2C 升级,高效物流需求催化高端仓储服务,目前A 类标准仓的需求缺口约有1.5亿平米。中储在保证了其获得出售市中心地产利益的同时,也能够以相对低成本获得城郊的仓储物流土地,这些新增地块的仓储项目建设都会满足最新的电商标准仓要求,保证了未来的高额利润。而普洛斯以及未来潜在的战略投资者的入股都会增强中储在高端物流地产方面的运营能力。
   
公司土地建筑资源净资合理价值约280亿元。考虑过去几年政府收储的平均溢价。我们按照200%溢价估值,公司目前所拥有的土地资产处置价值约330亿元。在考虑其对应的非流动资产,我们认为中储股份旗下近1000万平米的物业的权益价值约280亿元。
   
投资建议。首先,预计未来数年公司都会有数亿元的拆迁收入,保证盈利能力。另外,公司未来股权改革想象空间巨大,且物流地产主业开始契合日益增长的高端仓储需求,而从公司土地的潜在价值,以及未来循环开发的加速所贡献的利润来看,公司价值显著低估,建议关注。
   
风险提示。大宗品景气度超预期下滑;政府拆迁补偿进度低于预期。